loi pinel c'est quoi ?
L’Etat souhaite développer le parc de logements disponibles dans les zones tendues car nous connaissons un déficit de logements, qui se creuse d’années en années. Pour inciter les particuliers à investir dans la pierre, l’Etat met en place des incitations fiscales. Actuellement, le dispositif phare est la loi pinel. Le dispositif offre une importante réduction d’impôt, en échange d’un engagement de location minimum de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
loi pinel réduction d'impots et avantages fiscaux
La loi pinel permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier neuf et profiter d’une réduction fiscale de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans (soit 2% du prix de vente par an sur les 9 premières années), et 21% sur 12 ans (soit 1% sur les 3 dernières années).
Cette réduction d’impôt doit entrer dans un double plafond :
– plafond de prix de vente pris en compte: 300 000€
– plafond de prix au m2 maximum : 5 500€/m2
Vous pouvez investir sur un montant supérieur, mais le surplus ne sera pas pris en compte.
Un investissement pinel sera imposé en revenus fonciers, car il s’agit d’une location nue. Vous profiterez ainsi de deux leviers pour baisser votre assiette imposable : la possibilité de déduire toutes vos charges de vos revenus fonciers, ainsi que de la réduction fiscale, qui viendra s’imputer directement sur le montant d’impôt à payer
Loi pinel conditions
La loi pinel est régie par l’article 199 Novicies du CGI
– Conditions de revenus des locataires : le revenu fiscal de référence du locataire doit respecter un certain plafond, en fonction du nombre de parts fiscales dans son foyer. Les plafonds sont réajustés tous les ans. voir ici
– Le logement doit respecter les normes énergétiques en vigueur (actuellement BBC et RT2012)
– Le bien doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la livraison. En cas de contrôle, vous devrez prouver que vous avez tout mis en oeuvre pour mettre votre logement en location dans les 12 mois (signature mandat de gestion, mettre des annonces de location,..)
– Le plafond de loyer à respecter dépend de la zone (A, Abis, B1). Pour connaitre votre zone, voir ici
– Le logement doit être loué vide, et être la résidence principale de votre locataire
– Vous pouvez louer à un ascendant ou descendant, à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal
Loi pinel exemple
Prenons un exemple concret pour bien comprendre le principe
Vous investissez sur un appartement à 300 000€ en zone A.
Le plafond étant de 300 000€, vous aurez une réduction fiscale annuelle sur 9 ans de : 300 000 x 2% = 6000€/an
L’investissement total vous reviendra à 310 500€
Si vous mettez 4 280€ d’apport, votre mensualité sur 20 ans sera de 1513€, assurance incluse
Pour calculer le revenu foncier:
coefficient multiplicateur : 0,7+19/surface utile = 0,961365…
Multiplier le coefficient multiplicateur par de loyer de référence du secteur = 0,961365… x 13,04 = 12,54 = loyer max autorisé au m2
Loyer autorisé au m2 x surface utile de l’appart = loyer HC /mois = 911,32
Ajouter les charges de copropriété récupérables sur le locataires (souvent 50%° = 1056,71€ => c’est votre loyer pinel charges comprises
Votre revenu foncier annuel sera donc : 12 680,52€ (car 1056,71€ x 12)
Pour plus de justesse, je vous conseille de toujours compter un taux de vacances locatives. Ici, c’est 3% = 1 mois de vide locatif à chaque fin de bail de 3 ans
Charges déductibles :
Admettons que le total de charges déductibles soit de : 7208€ (cumul annuel)
Mon résultat foncier sera donc égal à :
Revenu foncier – charges déductibles : 12 300€ – 7 208€ = 5 093€
Cet investissement vous fera gagner un revenu foncier complémentaire, qui viendra s’ajouter à vos revenus. Et comme rien n’est cadeau…
Pour calculer l’impôt lié au résultat foncier positif de l’opération :
Résultat foncier x votre tranche marginale d’imposition (ici 30%) = 5 093€ x 30% = 1527,90€
N’oubliez pas la CSG à 17,2% actuellement :
Résultat foncier x 17,2% de CSG = 5093€ x 17,2% = 875,996€
Cet investissement vous augmentera votre fiscalité de : 1527,90 + 875,996 = 2403,90€
Cet impôt généré par l’investissement sera effacé par la réduction fiscale de 6000€
Si avant opération vous aviez 18 000€ d’impôt à payer, après opération vous paierez 14 403 (18 000 + 2403,90 – 6000)
COMMENT ÇA SE PASSE ?
Etape 1
Audit patrimonial et fiscal, bilan
J’analyse votre situation fiscale et patrimoniale, vos objectifs
Etape 2
Propositions concrètes
Lors d’un second entretien, je vous présente les solutions les plus adaptées à votre profil et à vos objectifs. Nous analysons les chiffres ensemble (équilibres financiers, effort d’épargne)
Etape 3
Concrétisation du projet
Nous avançons ensemble dans la réussite de votre acquisition : du contrat jusqu’à la livraison.
Profitez de la loi pinel et demandez une simulation
POURQUOI INVESTIR AVEC NOUS ?
« Forte de mes neuf années d’expérience dans l’immobilier neuf et la défiscalisation, j’ai développé une expertise à 360°, aussi bien côté chiffres, que côté produit.
Je vous accompagne dans la réussite de votre projet d’achat dans l’immobilier neuf à chaque étape, en totale transparence : budget, recherche immobilière, fiscalité, stratégie patrimoniale sur le long terme, financement, personnalisation du logement, contrôle des documents légaux, mise en relation avec mes meilleurs partenaires
Mon objectif : vous dénicher la perle rare !
L’immobilier n’est pas seulement un métier, mais une passion »
Kristina SOROKINA