loi cosse, c'est quoi ?
La loi cosse est un investissement locatif social, permettant d’investistir dans un appartement aux normes neuves ou récentes, pour le mettre à disposition d’une association ou organisme disposant de l’agrément social, qui s’occupera de sous-louer l’appartement à des personnes dans le besoin. Pour les futurs locataires, c’est un tremplin avant de louer un appartement classique , ou partir dans les logements sociaux. Ils restent dans l’appartement pendant environ 1 an et demie, et sont accompagnés par une assistante sociale. Ils reversent un petit loyer à l’association, le reste est financé par l’Etat. a la fin de la période de location (baux de 3 ans renouvelables), l’investisseur recupère son appartement.
Les nombreux avantages de la loi cosse defiscalisation
L’investissement locatif social via la loi cosse présente de nombreux avantages pour l’investisseur :
- Loyers garantis et payés tous les 3 ou 5 du mois : aucune assurance de loyers impayés à souscrire
- La solidité du locataire : le locataire est l’état, par le biais de l’association
- Aucune vacance locative, le loyer est toujours payé, en temps et en heure, qu’il y ait quelqu’un ou personne dans l’appartement
- Réparations et remise en état à la fin de la période de location
- Aucune gestion locative
- Aucune assurance à souscrire, sauf la PNO si vous le souhaitez (propriétaire non occupant)
- L’association loue l’appartement en location nue, le plus vide possible : pas de cuisine, sans aucun aménagement intérieur
- Location sans parking : vous pouvez louer le parking séparément
- Les loyers sont presque équivalents à ceux du marché dans les zones tendues
- une jolie déduction fiscale ou réduction fiscale suivant l’année de souscription ! elle était de -85% de déduction fiscale sur les loyer encaissés avant le 1er mars 2022. Depuis cette date : le dispositif a été rebaptisé « lot-avantages » et ouvre droit à une réduction fiscale de 20 à 65% en fonction du montant du loyer
loi cosse : les inconvénients
- La durée de location est de 3 ans minimum, mais il vaut mieux s’engager sur 6 ans (pour avoir un abattement fiscal plus important)
- Convention ANAH à souscrire (formalité administrative supplémentaire)
- Investissement peu liquide : si vous devez revendre dans l’urgence avec ce type de locataires en place, il y aura une décotte plus ou moins importante en fonction de la durée restante, et le futur acquéreur ne pourra pas visiter
investissement locatif social : les caractéristiques du logement
L’association agréée par l’Etat (Solibail ou tout autre association agréée), signe un contrat de location nue de 3 ans avec vous, le propriétaire. Ils souhaitent louer les logements entièrement vides, sans meubles, sans cuisine, sans parking.
Pour doper votre rentabilité, vous pouvez louer votre parking séparément.
L’appartement doit être décent, et respecter les normes énergétiques. En 2022, le DPE du logement doit au moins être égal à E. Ils cherchent des logements neufs ou récents afin d’aller dans le sens voulu par le gouvernement.
équilibre fiscal de la défiscalisation loi cosse avant le 1er mars 2022
Pour mieux cerner le sujet, voici l’équilibre fiscal de l’opération :
Exemple avec un appartement T2 à Villejuif (94) de 42m2 avec 6m2 de balcon, situé en zone Abis
Loyer mensuel : 925€/mois CC, soit 11 100€/an de revenu foncier brut, hors parking
Revenu foncier net, après abattement de 85% = 11 100€ – 9 652€ = 1 448€
Charges cumulées (intérêts d’emprunt compris) : 4500€ en moyenne en début de période (6ans)
Résultat fiscal de l’opération : 1 448 € – 4 500€ = – 3 052€ de déficit
Ce déficit entre dans le calcul des déductions, et non des réductions fiscales. Il n’est donc pas concerné par le plafond des niches fiscales. En revanche, ce dispositif permet de déplafonner le plafond du déficit foncier à 15 300€ en 2020, au lieu du plafond à 10 700€ admis dans le cadre des investissements imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
COMMENT ÇA SE PASSE ?
Etape 1
Audit patrimonial et fiscal, bilan
J’analyse votre situation fiscale et patrimoniale, vos objectifs
Etape 2
Propositions concrètes
Lors d’un second entretien, je vous présente les solutions les plus adaptées à votre profil et à vos objectifs. Nous analysons les chiffres ensemble (équilibres financiers, effort d’épargne)
Etape 3
Modules sur la fiscalité immobilière
Je vous présente les différents mécanismes fiscaux afin de baisser votre fiscalité et développer votre patrimoine
Vous avez un projet d'investissement locatif en loi cosse et souhaitez trouver le meilleur équilibre financier ?
POURQUOI INVESTIR AVEC NOUS ?
« Forte de mes neuf années d’expérience dans l’immobilier neuf et la défiscalisation, j’ai développé une expertise à 360°, aussi bien côté chiffres, que côté produit.
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Kristina SOROKINA