La France a un train de retard comparé par exemple aux pays anglosaxons, où investir en colocation est commun. Il s’agit de proposer des chambres meublées dans un appartement familial.
Les avantages de ce type d’investissement sont nombreux : rendement intéressant, fiscalité avantageuse, prix de vente au m2 inférieur que sur les petites surfaces,… Voyons les avantages et les inconvénients en détails, avec en bonus, quelques conseils et une étude de cas chiffrée
Les avantages d'investir en colocation dans le neuf
Un prix au m2 inférieur pour les grandes surfaces
Investir en colocation se fait habituellement sur de grands appartements, avec plusieurs chambres. Ce sont des logements familiaux, qui offrent des prix de vente bien plus faibles que les petites surfaces.
Une fiscalité avantageuse
Les appartements accueillant des colocataires étant meublés, il faut les déclarer en BIC (bénéfice industriel et commercial), sous le statut LMNP ou LMP, dédié à la location meublée. Ces statuts permettent de déduire toutes les charges de fonctionnement (comme en revenu foncier : taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts, assurances…), auxquelles s’ajoutent les amortissements immobilier et mobilier. Les amortissements immobiliers sont une charge « fictive », qui viennent gommer le résultat comptable. En d’autres termes, vous ne paierez que peu, ou pas du tout d’impôts liés à votre opération. Chaque opération étant unique, il faut établir un prévisionnel financier pour chacune des opérations que vous étudiez.
La revente du bien immobilier
Les petits appartements sont souvent vendus à des investisseurs, qui tenteront de négocier le prix de vente. Les grands appartements, seront habituellement vendus à des occupants, qui fonctionnent au coup de cœur, donc sans négociation de prix.
L'inconvénient d'investir en colocation
Comparé à un investissement locatif classique, la colocation demande davantage d’énergie et de gestion (aménagement, entrées-sorties des locataires, mettre les annonces de location en ligne). Cependant, des techniques existent pour gagner du temps, même si vous n’habitez pas dans la ville de la coloc.
Réponses à vos questions
Les profils des locataires
Les étudiants sont friands des colocations. Cependant, avec l’augmentation des loyers dans les zones tendues, de plus en plus de cadres ou de jeunes actifs se logent en coloc. Des colocations à thèmes apparaissent, proposant en plus, des activités (pour les artistes, les entrepreneurs…). De nombreuses colocation haut de gamme voient le jour, notamment en banlieue parisienne.. Mais pas suffisamment pour répondre à la demande croissante. Ciblez vos futurs locataires.
Comment déterminer le montant du loyer par chambre ?
Observez les prix des loyers des petites surfaces dans le secteur. Fixez le loyer à 100 ou 150e de moins que les studios. Plus il y a de chambres, plus votre investissement sera rentable.
Dans quelle ville investir en colocation ?
Pour investir en colocation en ile de France, choisissez d’être proche Paris et proche transports.
Les villes proposant des loyers de petites surfaces élevées et les villes étudiantes fonctionnent très bien en colocation, notamment Rennes, Lille, Lyon, Strasbourg.
Passons aux choses sérieuses… Les chiffres
Budget à prévoir pour l’ameublement
L’état a établi une liste de mobilier obligatoire, que vous trouverez ici.
Les locataires doivent avoir tous les meubles, matériels et ustensiles pour vivre convenablement.
Les chambres doivent être meublées : lit, table de chevet, dressing, table et chaise. Prévoyez 400 à 500e par chambre
Prévoyez pour le séjour – cuisine et parties communes : environ 3000e
Exemple de projet et d’équilibre financier classique
Madame Finance achète un appartement T5 neuf de 90m2 à proximité de Paris, à 410 000€ frais de notaires inclus. Les frais d’acquisition s’élèvent à : 5 500€
La banque lui demande en apport, le montant des frais, soit 5 500€. Elle emprunte 410 000€ sur 25 ans. Le montant de la mensualité de son crédit bancaire est de : 1756€ /mois, à un taux de 1,5% assurance incluse.
Les autres charges mensuelles s’élèvent à : 455€/mois
Ses loyers lui rapportent 550€ par chambre : 2200e/mois
Son investissement locatif lui coûte : 11e/mois (2200 – 1756 – 455)
Les avantages d’un investissement locatif dans le neuf en colocation
Dans le neuf, l’apport peut être minimisé comparé à l’ancien. Vous pouvez acheter un appartement en plaçant moins de 2% d’apport. Les charges de copropriété restent stables car il n’y a pas d’importants travaux à prévoir dans la copropriété (attention à la loi CLIMAT qui va obliger les propriétaires d’appartements anciens à les remettre aux normes énergétiques actuelles : coût travaux important).
Vous offrirez à vos locataires un appartement confortable, tout neuf, économe en énergie, avec espace extérieur. Ils s’y sentiront bien, et vous aurez moins de turn-over.