Les intérêts intercalaires
Lorsqu’on achète un bien immobilier neuf, il s’agit d’un achat « sur plan » = en VEFA. Le programme n’est pas encore construit, et l’acquisition se fait avant la construction.
Le prix de vente de l’appartement est débloqué en plusieurs fois, en plusieurs appels de fonds. Les appels de fonds sont mentionnés sur le contrat de réservation. Ils correspondent à l’avancement des travaux.
Pour financer l’acquisition, la banque de l’acquéreur demande d’abord à l’acquéreur de débloquer son apport (habituellement), puis la somme empruntée. La banque se paie sur chaque appel de fond débloqué pendant la période de construction, via ces fameux intérêts.
Les intérêts intercalaires commencent à être débités dès que le prêt de la banque commence à être décaissé, souvent au premier appel de fonds, à la signature de l’acte authentique, et ce, jusqu’à la livraison (remise des clés)
Le paiement de la mensualité (intérêts + capital), quant à lui, commence à la livraison (intérêts + capital).
intérêts intercalaires calcul
Prenons un exemple :
Acquisition d’un appartement à 200 000€, livré dans 2 ans, fin 2022. Sans prêt à taux zéro
Coût d’acquisition :
Prix achat : 200 000€
frais d’acte dans le neuf 2,5% (notaire) : 5 000€
frais de caution et frais de dossier (banque et courtier) : 1800 + 1500 = 3 300€
Apport : 28 300€ (frais à 8 300€ + Apport de 20 000)
Prêt principal : 180 000€ sur 20 ans à un taux à 1,5% hors assurance
Le montant à financer est donc : (200 000 + 5 000 + 3 300) – 20 000 = 188 300€
Le calendrier d’appels de fonds est le suivant :
intérêts intercalaires calcul
Montant appelé x taux d’intérêt / 12 (mois)
Chaque appel de fond se cumule avec le suivant.
Dans le cas présent, au début des travaux, l’acquéreur prendra en charge 37,5€ par mois, puis 50€ par mois, … Jusqu’à la fin des travaux, où il paiera 225€ d’intérêts intercalaires. Ici, la somme totale des intérêts intercalaires est d’environ 2 100€ au total sur les deux ans de construction.
Les intérêts intercalaires sont à valoir uniquement sur le montant du prêt principal, hors PTZ (prêt à taux 0)
Comment les optimiser ?
Habituellement, les acquéreurs prennent en charge les intérêts intercalaires, qui représentent de petits montant en cette période de taux bas.
Cependant, il est possible de négocier avec votre banque ou votre courtier un différé et un lissage des intérêts intercalaires. L’objectif est de payer uniquement l’assurance du prêt durant la période de construction, et ajouter le montant des intérêts intercalaires au montant emprunté, afin de maximiser le poids des intérêts d’emprunt que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers.
Bien entendu, si vous avez déjà des revenus fonciers, vous pouvez immédiatement déduire les intérêts intercalaires afin de baisser votre résultat foncier actuel. Attention, on ne peut pas créer de déficit foncier avec les charges financières (intérêts et assurances) !